- Om een huis te kunnen kopen zijn er meer mogelijkheden voor de financiering dan alleen de bank.
- Je kunt een hypotheek ook (deels) afsluiten bij je ouders of vrienden.
- De rente op een familiehypotheek moet ‘marktconform’ of ‘zakelijk’ zijn. Maar wat betekent dat precies?
- Lees ook: Hypotheekrente daalt maar blijft dat zo? Dit zijn 3 scenario’s voor 2024
Om een huis te kopen wordt meestal een hypotheek afgesloten bij een bank of andere commerciële geldverstrekker. Maar het is ook mogelijk om te lenen bij je ouders, oom en tante of vrienden. Een belangrijke vraag is dan hoeveel rente je over de familiehypotheek moet betalen.
De familiehypotheek is een veelgebruikte term, maar in werkelijkheid kun je ook geld lenen bij vrienden voor een huis. Het gaat dus om een privéhypotheek of alternatieve hypotheek. Voor het gemak noemen we het hier familiehypotheek.
In 2020 hadden 654.000 huizenkopers een familiehypotheek, meldde financiële toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) onlangs op basis van eigen onderzoek.
De familiehypotheek wordt meestal afgesloten naast een reguliere hypotheek bij een bank of andere commerciële geldverstrekker. Van de 654.000 huizenkopers die in 2020 een familiehypotheek hadden, ging het bij de helft om minder dan 20 procent van de totale hypotheeksom. Dat neemt niet weg dat je een woning volledig met een familiehypotheek kan financieren.
De totale waarde van familiehypotheken komt uit op 70 miljard euro, ongeveer 10 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland.
Rente voor familiehypotheek moet zakelijk zijn
Net als bij een reguliere hypotheek leen je een bedrag tegen een bepaald rentepercentage. Om in aanmerking te komen voor de fiscale hypotheekrenteaftrek moet de lening aangewend worden voor de eigen woning en moet de schuld binnen 30 jaar worden afgelost met periodieke betalingen. Dat betekent dat het een annuïtaire of lineaire hypotheek moet zijn.
De fiscus stelt ook dat de rente op een familiehypotheek 'marktconform' of 'zakelijk' moet zijn. Maar wat is dat precies? “Bij een zakelijke of marktconforme rente denken veel mensen aan de hoogte van de rente”, zegt Bas de Bruin, medeoprichter van Jens Familiehypotheken.
“Maar het gaat er ook om dat je handelt zoals commerciële aanbieders van hypotheken dat doen. Stel dat je ouders een bedrag willen lenen tegen een bepaald rentepercentage, maar jij koopt pas na anderhalf jaar een huis en leent tegen hetzelfde percentage, dan is dat niet marktconform handelen.”
De hoogte van de hypotheekrente is hierin uiteraard een belangrijk aspect waarop de fiscus kan controleren. Bij het vaststellen van een marktconforme rente is het de vraag met welke leningen van commerciële aanbieders de familiehypotheek vergelijkbaar is.
Hypotheekrente mag niet te hoog of te laag zijn
"Voor het bepalen van de rente fungeren aanbieders van commerciële hypotheken als leidraad", zegt De Bruin. De hypotheekrentes bij banken zijn onder meer gebaseerd op het recht van hypotheek. Het huis geldt als onderpand. Volgens De Bruin geldt ook voor familiehypotheken dat er een recht op onderpand kan worden afgesproken.
Verder is het zo dat een familielening aangewend wordt voor een woning en niet voor consumptieve uitgaven. Dat maakt de familiehypotheek ook volgens de Belastingdienst vergelijkbaar met bancaire hypotheken en niet met bijvoorbeeld een persoonlijke lening waarvan de rentes veel hoger liggen.
Voor de Belastingdienst is van belang dat de rente van een familiehypotheek overeenkomt met de rente op een hypotheek bij een commerciële bank die ongeveer in dezelfde omstandigheden en onder dezelfde voorwaarden is afgesloten. De rente die je afspreekt mag niet te veel onder de commerciële hypotheekrentes liggen, want daarmee zou de fiscus kunnen oordelen dat er sprake is van een schenking en dat er schenkbelasting moet worden betaald.
Een te hoge rente is ook niet de bedoeling, dan zou de fiscus kunnen oordelen dat de hoge rente is afgesproken om fiscaal voordeel te behalen. Als de familielening in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek, betaalt de lener immers netto minder rente.
In een richtlijn zegt de Belastingdienst dat de rente vanaf een opslag van 0,2 procentpunt kritisch onder de loep genomen kan worden. Hierbij wordt gekeken naar de samenhang van zekerheden en naar het risicoprofiel van de lener om te bepalen of een hoger rentepercentage gerechtvaardigd is. Bij zekerheden gaat het niet alleen om zekerheden die zijn afgesproken, maar ook om materiële zekerheden. Heeft de woning bijvoorbeeld overwaarde?
Voorbeeld vaststellen marktconforme rente voor familiehypotheek
Er is geen standaardmethode om de rente op een familiehypotheek aan de hand van commerciële hypotheekrentes te bepalen.
Financieel dienstverlener Jens gaat uit van de gemiddelde rente van drie grootbanken, waarin kortingen en opslagen niet zijn meegenomen. Afhankelijk van de situatie worden verschillende methoden toegepast om tot een marktconforme rente te komen voor de familiehypotheek.
De gemiddelde rente van de drie grootbanken kan worden gevolgd, maar ook worden verlaagd met 10 procent of 25 procent, of juist 25 procent hoger worden vastgesteld.
In het eerste scenario betekent een gemiddelde hypotheekrente van de drie grootbanken van 3 procent, dat voor de familiehypotheek dezelfde rente geldt. In het tweede en derde scenario komt de rente voor de familiehypotheek uit op respectievelijk 2,7 procent en 2,25 procent. En in het laatste scenario op 3,75 procent.
Voor hypotheken met een rentevaste periode van 10 jaar waarbij 100 procent van de woningwaarde hypothecair is gefinancierd, ligt de gemiddelde rente van de drie grootbanken volgens Jens momenteel op 5,04 procent. De mogelijke afwijking op basis van de bovengenoemde scenario's liggen dan aan de bovenkant bij 6,3 procent en aan de onderkant bij 3,78 procent.
Om te zien waar deze adviesrentes zich in het marktspectrum bevinden, hebben we de onderstaande tabel met actuele hypotheekrentes van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep bijgevoegd.
Rechts in de tabel is te zien dat de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast, bij een hypotheek die even hoog is als de marktwaarde van de woning, op 4,59 procent ligt. De bandbreedte loopt uiteen tussen de 4,39 procent en 5,28 procent.
De adviesrange voor een familiehypotheek geeft dus zowel aan de onderkant als de bovenkant meer speelruimte.
Hoe hoog mag de rente zijn?
Op de vraag hoeveel de rente naar boven mag afwijken van de rentes in de markt is geen eenduidig antwoord te geven.
Jens zegt ervan overtuigd te zijn dat een hypotheekrente die niet meer dan 25 procent onder of boven de markt ligt, nog "redelijk en voldoende zakelijk is". Door jurisprudentie is er voldoende helderheid over de grenzen die je kunt op zoeken, aldus de adviseur op zijn website.
De Belastingdienst geeft een aantal fictieve voorbeelden waarbij ouders aan een kind lenen zonder hypothecaire zekerheid. Daarin kijkt de inspecteur onder meer naar de rentes die commerciële geldverstrekkers bieden op vergelijkbare hypotheken.
In de voorbeelden gaat het om een annuïteitenhypotheek van 10 jaar vast waarvan de rente bij banken en andere commerciële geldverstrekkers gemiddeld tussen de 4,3 en 4,8 procent ligt.
De rentes op de familiehypotheken in de voorbeelden liggen op 5 en 5,5 procent. In de voorbeelden gaat de inspecteur hiermee akkoord. Hij vindt een hogere rente gerechtvaardigd omdat de ouders geen hypothecaire zekerheid hebben en bij betalingsproblemen een achtergestelde positie hebben ten opzichte van de bank.
Of het voor jou ook zo uitpakt hangt helemaal van de situatie af. Wellicht is het verstandig om een adviseur in te schakelen of de rente voor te leggen aan de Belastingdienst, zeker als je een hogere rente afspreekt dan de rentes in de markt.
